L’acquisto di un immobile rappresenta una scelta impegnativa e richiede un’analisi attenta delle proprie condizioni finanziarie.

Spesso, infatti, accade che chi desidera comprare casa non abbia la disponibilità economica complessiva per provvedere al suo pagamento in una unica soluzione.

Cosa fare allora? Rinunciare?

La risposta è negativa perché dinnanzi a questa situazione il potenziale acquirente potrebbe rivolgersi ad un istituto di credito e concludere con esso un contratto di mutuo.

Ma che cos’è il mutuo? Approfondiamo dunque questo istituto che potrebbe essere risolutivo in determinate occasioni.

Il mutuo

L’art. 1813 del codice civile prevede che: “il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Mutuo, quindi, altro non è che il termine giuridico utilizzato per indicare qualsiasi forma di “prestito”, sia che si tratti di un prestito di piccola entità stipulato con un amico sia che riguardi la richiesta rivolta ad una banca.

Parlando di mutuo si sente spesso parlare anche di interessi.

Ebbene sì, perché il contratto di mutuo può essere a titolo gratuito (come quello che intercorre in caso di prestito chiesto ad un amico) e a titolo oneroso. Questo accade quando la banca richiede la restituzione oltre che del capitale prestato anche di una ulteriore somma definita per l’appunto “interessi”. Questi – salvo patto contrario – vengono determinati dalle parti e, qualora le stesse li convengano in misura superiore a quella legale, devono necessariamente procedere seguendo la  forma scritta. Va da sé che sono vietati, anche se pattuiti,  i cd interessi usurari.

Cosa sono gli interessi?

Essi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta costituendone quindi il suo guadagno.

Di norma per mettere a confronto le varie offerte bancarie dei mutui bisogna guardare a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. È il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

Quali sono le “tipologie di mutuo” che possono essere utilizzate se una persona deve comprar casa?

Dunque vi è quello:

> fondiario

> quello ipotecario.

Pur simili ed entrambi regolamentati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993, queste due figure presentano aspetti diversi che è interessante affrontare per comprendere quale sia più opportuno stipulare.

Mutuo fondiario

 Il mutuo fondiario è un finanziamento di medio o lungo termine (perché la sua durata va da un anno fino a un massimo di trent’anni) che prevede la stipula di  un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito da erogare.

La somma rilasciata dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l’80% del valore del bene ipotecato. Inoltre, se all’atto della richiesta di mutuo vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell’80% dovrà andare a coprire il capitale rimanente del precedente finanziamento e quello nuovo.

Quali sono i vantaggi derivanti da un mutuo di questo genere?

• I tassi d’interesse passivi sono molto vantaggiosi;
• Le spese notarili sono ridotte;
• La durata lunga del finanziamento consente di godere di un regime fiscale agevolato;
• I mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l’opportunità di ridurre la somma ipotecata;
• Il mutuario può estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

Mutuo ipotecario

Il Mutuo ipotecario è un finanziamento di medio o lungo termine perchè la sua durata può andare da un minimo di cinque anni a un massimo di vent’anni. 

Il nome deriva dal fatto che il mutuatario offre come garanzia del finanziamento richiesto un’ipoteca sull’immobile. 

A differenza di quello fondiario, questo tipo di mutuo è sottoscritto per acquistare,ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità.

Qualora il mutuatario venisse meno al pagamento delle rate secondo il piano di ammortamento stabilito con la banca, quest’ultima ha il diritto di mettere in vendita l’immobile ipotecato, al fine di recuperare la parte di credito non restituita dal cliente.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: aspetti comuni

Viste le differenze, quali sono le caratteristiche che hanno in comune il mutuo fondiario e quello ipotecario? 

• Sia con il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario, la banca, detta mutuante, e il cliente, denominato mutuatario, stipulano un contratto in base al quale la prima rilascia al secondo una determinata somma di denaro.
• Il debitore s’impegna a restituire il capitale ricevuto secondo un piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate a un certo tasso d’interesse. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali o annuali e il tasso d’interesse fisso, variabile o misto.
• Sia nel caso del mutuo fondiario che di quello ipotecario, se il cliente non riuscisse più a restituire la somma ricevuta, la banca ha il diritto di valersi sull’immobile, vendendolo.