Saturday, 15 August 2020
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Il mercato immobiliare è decisamente vivace. Le compravendite sono aumentate nelle grandi città italiane e sempre più spesso anche gli immobili vincolati dai beni culturali vengono alienati in favore di cittadini privati.

Ne abbiamo parlato con il direttore della testata The Way Magazine Christian D’Antonio e Bianca Squillace agente immobiliare esperta di compravendite di lusso.

Christian D’Antonio: quando una casa è da considerarsi vincolata? quali sono i requisiti?

Innanzitutto la storia e la nostra cultura sono la croce e delizia del patrimonio immobiliare italiano. Non dobbiamo porci in maniera critica. La legge infatti tutela non solo il patrimonio ma anche l’aspetto estetico delle nostre città. quindi se consideriamo che ci sono in genere 50 siti UNESCO in Italia è molto probabile che alcuni immobili di pregio ricadranno in questa tipologia di immobili. A volte, non si sa nemmeno che sono sottoposti a vincoli.

Lo stato tutela questi beni culturali perché hanno un valenza storica per tutti i cittadini. In realtà possiamo procedere alla compravendita rispettando solo ed esclusivamente le leggi in materia . Insomma si tratta di una tutela per tutti.

Bianca Squillace : tecnicamente cosa succede quando si vende un immobile vincolato? perché a volte spaventa gli acquirenti ?

Spaventa perché ci sono delle discipline specifiche per trasferire questi beni. I beni culturali sono disciplinati dal codice. Si tratta di immobili pubblici , privati oppure riguardano strade piazze , giardini, siti archeologici. Vi è una differenziazione per l’alienazione a seconda che siano pubblici o privati. Se sono immobili privati, l’alienante che intende trasferirli sia a titolo oneroso o gratuito o cedere la detenzione è tenuto a fare una denuncia al ministero. La ratio di questa denuncia consiste nel consentire allo stato l’esercizio del diritto di prelazione. Lo stato cioè viene preferito rispetto all’acquirente privato al medesimo prezzo che è stabilito nell’atto di trasferimento.

Per esercitare questo diritto, ci sono dei termini da rispettare. Il notaio rogante può fare l’atto ma l’atto è condizionato sospensivamente ossia fino a quando non è decorso il termine stabilito l’atto non si trasferisce. C’è l’obbligo dell’alienante a non consegnare il bene fino a quando non sia decorso il termine. La denuncia va inoltre presentata alla soprintendenza del luogo dove è situato l’immobile.

Tutti gli atti di trasferimento sono quindi soggetti a questa denuncia che deve essere fatta entro 30 giorni dall’alienante in caso di vendita oppure dall’acquirente in caso di vendita forzata fallimentare oppure dall' erede o dal legatario in caso di successione ereditaria.

Christian D’Antonio: questo tipo di procedura prevista dalla legge per l’alienazione dei beni vincolati non disincentiva gli acquirenti?

Se pensiamo a quello che succedeva negli anni 90 la situazione è migliorata. Con l’entrata in vigore del codice dei beni culturali le cose sono migliorate. Quando viene riconosciuto il proprio bene come patrimonio culturale e quindi vincolato è importante dire che si può accedere ad un finanziamento per la ristrutturazione o per il restauro che va dai 30 al 50 percento. La legge pone dei vincoli ma pone anche delle opportunità interessanti.

Christian D'Antonio: cosa deve contenere questa denuncia da presentare al ministero?

Deve identificare il bene. In maniera geografica. Perché è sotto tutela e come è stato utilizzato finora. Quale sarà la destinazione d’uso. Specificare inoltre come si intende tutelare il bene in futuro e come renderlo di fruizione pubblica. Lo scopo deve essere manifesto.

Bianca Squillace: questo avviene anche per le locazioni o solo per la compravendita?

Non è più necessario per le locazioni di beni immobili. Per le locazioni di beni mobili o trasferimenti di qualsiasi tipo la denuncia va fatta.

Christian D'Antonio: questo tipo di attività viene fatta per risanare le casse pubbliche. Sei d’accordo ? si riesce o è molto complicato a tuo parere?

I cavilli della nostra burocrazia non aiutano. Però se si consulta il sito di riferimento ci si rende conto che il patrimonio è vastissimo. Sono 45.000 gli immobili e le aree che sono sottoposte a vincoli in Italia. Più di 60 miliardi di valore. Per esempio le case cantoniere che sono dei gioielli che potrebbero incentivare non solo il mercato immobiliare ma anche quello turistico andrebbero incentivate.

Damiano Gallo

Per vedere l'intervista Clicca qui!

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