Saturday, 15 August 2020
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Si è già avuto modo di affrontare il tema del mediatore immobiliare (comunemente, anche se non in modo giuridicamente corretto, chiamato agente immobiliare), delle disposizioni legislative che ne regolano l’operato (codice civile art. 1755 e ss oltre alla normativa speciale), ai requisiti richiesti al fine di professionalizzarne la figura.

Spendiamo poche righe solo per ricordare che l’art. 1754 cc definisce mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e rappresentanza”. Il mediatore pertanto è quel professionista ha quindi lo scopo di far concludere un affare a due soggetti, venditore ed acquirente, o conduttore e locatore, che egli mette in contatto.

Oggi soffermiamo la nostra attenzione su un particolare aspetto, anche grazie alla sentenza della Corte di Cassazione che è di recente intervenuta sul tema (la nr. 7781 del 10.4.2020), ossia quello del “se e quando” matura il diritto alla provvigione.

Partiamo da quello che sul punto dispone il codice civile e, in particolare, partiamo dalla lettura dell’art. 1755 cc primo comma “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e' concluso per effetto del suo intervento” .

La domanda rispetto alla quale spesso sorgono contrasti tra le parti è “quando vi è la  conclusione dell’affare?”. Per fornire la risposta, però, è necessario attribuire il corretto significato al termine “affare”. 

Con questa espressione si fa riferimento a quella situazione che si verifica quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. 

Concluso l’affare come anzi inteso il mediatore matura il diritto alla provvigione.

Di contro, alcun diritto sorge qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso. 

Si versa in questa ipotesi, ad esempio, nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero sia stato stipulato un cd. “preliminare di preliminare” che costituisce un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. 

Esso, infatti, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace (e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015)) non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito. In tal caso la parte, infatti, può solo soltanto invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.

Un tema strettamente collegato a quanto sopra esposto, è quello se la provvigione sia dovuta ad ogni mediatore, nel caso ne siano intervenuti più di uno nell’affare poi concluso. 

La risposta che viene data dalla Corte di Cassazione (ordinanza nr. 869/18) è positiva e fonda le sue ragioni nel fatto che l’intervento di un successivo mediatore non interrompe il nesso di causalità tra l’attività del primo mediatore e la conclusione dell’affare.

Ma, il tema del diritto alla provvigione non si può ritenere esaurito qui in quanto altro elemento che deve essere esaminato è quello esposto nel secondo comma dell’art. 1755 cc che dispone in merito alla quantificazione della provvigione. 

In particolare la norma così recita “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi,  sono determinate dal giudice secondo equità”.

Nel consegue, quindi, che in difetto di prova di pattuizione sul quantum, di tariffe professionali o di usi (ricavabili per esempio presso le Camere di Commercio) la quantificazione della provvigione dovuta al mediatore - atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c. è affidata al Giudice che deve provvedere secondo equità.

Pertanto è opportuno determinare sempre il quantum in modo tale da evitare di dover avviare contenziosi dinnanzi l’Autorità Giudiziaria competente.

Avv. Elisa Boreatti

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