Saturday, 15 August 2020
DimoraMagazine

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Si è già avuto modo di affrontare il tema del mediatore immobiliare (comunemente, anche se non in modo giuridicamente corretto, chiamato agente immobiliare), delle disposizioni legislative che ne regolano l’operato (codice civile art. 1755 e ss oltre alla normativa speciale), ai requisiti richiesti al fine di professionalizzarne la figura.

Spendiamo poche righe solo per ricordare che l’art. 1754 cc definisce mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e rappresentanza”. Il mediatore pertanto è quel professionista ha quindi lo scopo di far concludere un affare a due soggetti, venditore ed acquirente, o conduttore e locatore, che egli mette in contatto.

Oggi soffermiamo la nostra attenzione su un particolare aspetto, anche grazie alla sentenza della Corte di Cassazione che è di recente intervenuta sul tema (la nr. 7781 del 10.4.2020), ossia quello del “se e quando” matura il diritto alla provvigione.

Partiamo da quello che sul punto dispone il codice civile e, in particolare, partiamo dalla lettura dell’art. 1755 cc primo comma “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare e' concluso per effetto del suo intervento” .

La domanda rispetto alla quale spesso sorgono contrasti tra le parti è “quando vi è la  conclusione dell’affare?”. Per fornire la risposta, però, è necessario attribuire il corretto significato al termine “affare”. 

Con questa espressione si fa riferimento a quella situazione che si verifica quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. 

Concluso l’affare come anzi inteso il mediatore matura il diritto alla provvigione.

Di contro, alcun diritto sorge qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso. 

Si versa in questa ipotesi, ad esempio, nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero sia stato stipulato un cd. “preliminare di preliminare” che costituisce un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. 

Esso, infatti, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace (e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015)) non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito. In tal caso la parte, infatti, può solo soltanto invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.

Un tema strettamente collegato a quanto sopra esposto, è quello se la provvigione sia dovuta ad ogni mediatore, nel caso ne siano intervenuti più di uno nell’affare poi concluso. 

La risposta che viene data dalla Corte di Cassazione (ordinanza nr. 869/18) è positiva e fonda le sue ragioni nel fatto che l’intervento di un successivo mediatore non interrompe il nesso di causalità tra l’attività del primo mediatore e la conclusione dell’affare.

Ma, il tema del diritto alla provvigione non si può ritenere esaurito qui in quanto altro elemento che deve essere esaminato è quello esposto nel secondo comma dell’art. 1755 cc che dispone in merito alla quantificazione della provvigione. 

In particolare la norma così recita “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi,  sono determinate dal giudice secondo equità”.

Nel consegue, quindi, che in difetto di prova di pattuizione sul quantum, di tariffe professionali o di usi (ricavabili per esempio presso le Camere di Commercio) la quantificazione della provvigione dovuta al mediatore - atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c. è affidata al Giudice che deve provvedere secondo equità.

Pertanto è opportuno determinare sempre il quantum in modo tale da evitare di dover avviare contenziosi dinnanzi l’Autorità Giudiziaria competente.

Avv. Elisa Boreatti

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Il contratto preliminare, descritto dall’articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il cd rogito), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.

È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell’immobile (promissario venditore) si impegna a vendere all’altra parte (promittente acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l’obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno, infatti, in un momento successivo e precisamente alla data dalle parti solitamente indicata per il rogito.
Quindi il contratto preliminare è un contratto obbligatorio che vincola le parti a concludere un successivo contratto ove può accadere che i due contraenti decidano di inserire il giorno entro il quale deve essere concluso il contratto definitivo oppure no. Qualora si verifichi questa ultima ipotesi va precisato che il contratto rimane comunque valido ed efficace e la fissazione del termine avviene da parte del giudice adito da uno dei contraenti. Qualora non vi sia un termine di adempimento fissato dalle parti e qualora che nessuna si attivi nei confronti dell’altra, né in via giudiziale né in via stragiudiziale, la giurisprudenza ha applicato gli ordinari termini di prescrizione ritenendo peraltro che essi decorrano dal giorno della stipulazione del contratto preliminare, contrariamente alla regola della inesigibilità immediata delle prestazioni da esso scaturenti.

Si consideri il caso in cui le parti contraenti inseriscano la data e poi non venga rispettata da una delle due. Ebbene vi sono non solo delle conseguenze, ma queste sono diverse a seconda che il termine sia considerato perentorio od ordinatorio. Infatti non è così scontato considerarlo perentorio per il solo fatto che vi è l’espressione “entro e non oltre” nel contratto preliminare. Le ragioni? Le ha precisate la Corte di Cassazione specificando che il termine viene qualificato dal giudice come essenziale soltanto valutando le espressioni delle parti, la natura e l’oggetto del contratto. Se dall’insieme di questi elementi risulta inequivocabilmente che, scaduta la data per il definitivo, viene meno anche l’utilità economica del contratto, allora il termine potrà considerarsi essenziale. 

Ora se a seguito delle valutazione il termine fosse considerato essenziale, il suo mancato rispetto comporta la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra confirmatoria (o del doppio).

Diversamente nel caso non sia rispettato un termine considerato “semplice”, il contratto continua ad essere efficace. Allora si pone, qui, un altro problema. Questo contratto rimane efficace “per sempre”?

La risposta è negativa: in tal caso la parte adempiente deve provvedere ad inviare tramite una raccomandata una diffida ad adempiere di cui all’art. 1454 cod. civ. Detto articolo prevede che il decorso del termine di 15 giorni indicato nella lettera comporta la risoluzione di diritto del contratto.

La disposizione nello specifico stabilisce infatti che alla parte inadempiente l’altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a 15 giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.

Una volta che è intervenuta la risoluzione del contratto, vuoi a seguito del termine essenziale vuoi a seguito di diffida ad adempiere, la parte non inadempiente potrà trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.

Quale è infatti la funzione di questa caparra?

E’ una somma di denaro che alla firma del preliminare il promittente venditore riceve dal promissario acquirente a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni giuridiche che quest’ultimo di è assunto. 

Tanto è vero che se il promittente acquirente fosse inadempiente dovrebbe restituire il doppio della caparra; se lo fosse il promissario venditore dovrebbe versare il doppio della caparra ricevuta.

Se vi fosse, invece, adempimento delle rispettive obbligazioni viene meno la funzione di garanzia e, quindi, la somma di denaro propria della caparra e pertanto questa dovrà essere restituita o imputata alla prestazione stessa.
Fermo quanto sopra si segnala che l’art. 1385 terzo comma cc prevede, comunque, la possibilità per la parte non inadempiente di ottenere l'adempimento del contratto ovvero la risoluzione dello stesso (e in ogni caso l’integrale risarcimento del danno) secondo le regole generali. 

Ma come si presenta la caparra confirmatoria? Essa è un patto contrattuale a natura reale in quanto le parti concordemente convengono che l’una consegni all’altra, per l’appunto una somma di denaro o una quantità di cose fungibili (ossia di beni che possono essere scambiati con altri dello stesso genere). In quanto patto contrattuale esso accede ad un negozio principale con la conseguenza che in caso di declaratoria di nullità di quest’ultimo, colui che ha versato la caparra (cd solvens) ha diritto alla restituzione in quanto è venuto meno il titolo che aveva giustificato la dazione della somma di denaro.

riproduzione riservata

avv. Elisa Boreatti

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La successione ereditaria prevede il trasferimento del patrimonio ereditario dalla persona defunta agli eredi. Per patrimonio ereditario, la giurisprudenza intende l’insieme dei rapporti patrimoniali attivi ma anche passivi trasmissibili al momento della morte di una persona. Quindi, in parole più semplici, l’eredità comprende non solo i beni e i crediti, ma anche i debiti della persona defunta.

Esistono due tipi di successione:

  1. testamentaria, quando è regolata da un testamento
  2. legittima, quando, in mancanza di un testamento, è disciplinata esclusivamente dalla legge che prevede la destinazione dell’eredità a seconda del grado di parentela.

Da qui si deduce che se si vuole lasciare alcuni beni a determinate persone è bene pensarci con anticipo e redigere un testamento. In ogni caso, l’ordinamento italiano stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti, come il coniuge e i figli. Questo aspetto rappresenta quindi un limite alla cosiddetta autonomia testamentaria.

Accettare l’eredità

Visto che l’eredità comprende sia i beni, sia i crediti sia ancora i debiti del defunto, primo passo da compiere per riceverla e diventare eredi è accettarla. L’accettazione, che non può riguardare solo una parte dell’eredità, può essere espressa sostanzialmente in due modi:

  1. formale, con un atto ricevuto dal notaio o dal cancelliere del tribunale del comune dove il defunto aveva l’ultimo domicilio
  2. tacita, cioè desumibile da un comportamento specifico che manifesti la volontà di accettare l’eredità.

L’eredità si accetta in 10 anni dalla morte del de cuius. 

L’eredità si può accettare in maniera pura e semplice (in tal caso il patrimonio si confonde) o con beneficio di inventario.

La dichiarazione di successione

Una volta accettata l’eredità, si dovrà aprire una successione, ossia presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate per determinare le imposte da pagare sui beni e sui crediti ricevuti. Imposte di successione, che cambiano a seconda del grado di parentela e in base a quanto si eredita. 

Il calcolo viene fatto dall’Agenzia delle Entrate sulla base di quanto indicato nella dichiarazione di successione. 

Si tratta di un passo di fondamentale importanza, in quanto costituisce condizione imprescindibile per poter disporre dell’eredità.

Anche qui ci sono modalità e tempistiche precise. Innanzitutto, la dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi entro 12 mesi dal decesso. 

Modalità: 

  1. tramite un intermediario abilitato, come le banche
  2. presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate
  3. online

Se il defunto non possedeva case, aveva un patrimonio sotto i 100mila euro e ad ereditare sono solo coniuge e figli non occorre presentare la dichiarazione di successione. 

Al di là di questi casi, invece, la dichiarazione è sempre obbligatoria, e quando ci sono immobili, insieme alla dichiarazione di successione è necessario presentare anche le volture catastali.

Iniziamo vedendo cosa è la dichiarazione di successione

dichiarazione: adempimento obbligatorio di natura fiscale che i chiamati all’eredità, salvo che non vogliano rinunciare, e i legatari devono fare e attraverso il quale viene comunicato il subentro degli eredi nel patrimonio del de cuius

è prevista una franchigia: quindi non dovuta da coniuge e parente in linea retta se no beni immobili e se valore beni mobili non supera 100.0000

tutti gli altri o se ci sono beni immobili  è dovuta

da chi viene presentata? dagli eredi e dai legatari, dagli amministratoti dell’eredità e dai curatori dell’eredità giacente, dagli esecutori testamentari. La presenta uno solo anche se gli eredi sono più di uno o da un intermediario

quando viene presentata: entro 12 mesi dal decesso

a chi all’agenzia delle entrate per via telematica

normativa di riferimento: TU 346/90. A partire dal 2014 le dichiarazioni devono essere trasmesse telematicamente

Imposta di successione (dal 2006 reintrodotta). 

L’aliquota varia a seconda del grado e della linea di parentela intercorrente tra il de cuius e il beneficiario del trasferimento.

dovuta se patrimonio ereditario contiene immobili. Imposta è in autoliquidazione (ipotecaria+catastale). Quando nell’attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre autoliquidare le imposte ipotecaria, catastale, di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali (per esempio, per le formalità ipotecarie). Il pagamento delle somme dovute e calcolate in autoliquidazione avviene con addebito su un conto aperto presso un intermediario della riscossione - convenzionato con l'Agenzia delle Entrate - e intestato al dichiarante oppure al soggetto incaricato della trasmissione telematica,

La base imponibile nella dichiarazione di successione – ovvero il valore netto dell’asse ereditario su cui verranno calcolate le imposte di successione – è determinata quale differenziale tra l’importo complessivo dei beni e dei diritti che rappresentano l’attivo dell’asse ereditario, e l’importo complessivo delle passività e degli oneri deducibili (si pensi, tra i principali, ai debiti personali del defunto). I

Il versamento dell'imposta di successione: L’imposta di successione liquidata dall’ufficio territoriale competente sulla base della dichiarazione presentata può essere pagata anche a rate, con specifiche modalità indicate sul sito. La rateazione non è ammessa per importi inferiori a 1.000 euro.

Una volta calcolata la base imponibile, si può procedere ad applicare sulla stessa le imposte di successione, con le aliquote che saranno a loro volta stabilite sulla base del rapporto di parentela che intercorre tra il dante causa e l’avente causa.

In maggior dettaglio, le imposte sono pari al:

  • 4% nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta (presente una franchigia di 1 mln euro per ciascun beneficiario);
  • 6% nei confronti degli altri parenti fino al quarto grado e degli affini in linea retta, nonché degli affini in linea collaterale fino al terzo grado (presente una franchigia di 100 mila euro per ciascun fratello o sorella);
  • 8% nei confronti degli altri soggetti.

Sono esclusi dal pagamento delle imposte di successione e pertanto non devono essere inseriti nella dichiarazione di successione alcune tipologie di beni, così in sintesi:

- tutti i Titoli di Stato, ossia i buoni, ordinari e pluriennali, del Tesoro e i certificati di creditori;

- tutti i titoli dello Stato, ossia i buoni, ordinari e pluriennali, del Tesoro e i certificati di credito;

- i crediti verso lo Stato che non siano ancora stati riconosciuti sussistenti con provvedimento dell’ente pubblico debitore;

- i crediti rivendicati in sede giudiziaria ma non ancora definiti da sentenza giudiziale;

- i beni mobili registrati nel Pubblico Registro Automobilistico;

- i T.F.R., Trattamenti di Fine Rapporto e le indennità da lavoro;

- i beni culturali, soggetti a vincolo come beni di pregio architettonico, storico o culturale.

Quanto poi a casi particolari di esenzione dall’imposta di successione essi riguardano:

- l’esenzione per quote sociali e azioni del coniuge e degli eredi in linea retta, trasferimenti di aziende, rami di azienda stabilita dall’art. 3 del D.Lgs. 346/1990. A seguito del decesso, gli eredi legittimi subentrano nel controllo del capitale sociale dell’impresa ai sensi dell‘art. 2539 c.c. e gli eredi non possono cedere le rispettive quote per i successivi cinque anni, pena il decadimento dell’agevolazione fiscale concessa;

- esenzione per polizze vita e assicurazioni previdenziali, volontarie o obbligatorie, prevista dall’art.12 del D.Lgs. 346/1990, poiché non rientrano nell’attivo ereditario e non devono essere considerate ai fini fiscali;

- esenzione per terreni agricoli o montani;

- esenzione per enti ecclesiastici, onlus e associazioni, prevista dall’art. 3 del D.Lgs. 346/1990

- esenzione per le associazioni che non perseguono scopi di pubblica utilità, ma solo se il testatore ha precisato che il patrimonio dovrà essere destinato dall’associazione per finalità di pubblica utilità con obbligo dell’associazione di dimostrare l’utilizzo dei beni ricevuti in successione per le finalità indicate dal defunto.

Cosa contiene la dichiarazione

L’articolo 29 del Testo Unico concernente l’imposta sulle successioni e donazioni effettua un elenco di elementi che corredano la dichiarazione. Senza procederne all’elenco si tratta in generale dei seguenti dati:

  • quelli che consentono al fisco di identificare il defunto, i chiamati o gli eredi e i legatari;
  • la composizione dell’attivo ereditario con una descrizione analitica dei beni e dei diritti che lo compongono;
  • le passività e gli oneri deducibili con i relativi documenti probatori;
  • il valore complessivo netto dell’asse ereditario;
  • le riduzioni e le detrazioni anch’esse con i relativi documenti di prova.

La mancanza delle prime due categorie di elementi determina l’irregolarità della dichiarazione ai sensi dell’articolo 32 del Testo Unico.

Quali documenti bisogna presentare per la dichiarazione di successione

Per poter proficuamente predisporre e inoltrare la dichiarazione di successione sono necessari una serie di documenti da predisporre con particolare attenzione, al fine di non pregiudicare l’efficacia dell’intera procedura.

Riepiloghiamo in tal senso:

  • certificato di morte in carta libera per uso dichiarazione di successione;
  • Un’autocertificazione sullo stato di famiglia storico;
  • fotocopia di un documento di identità in corso di validità di tutti gli eredi;
  • fotocopia del tesserino del codice fiscale o della tessera sanitaria regionale del de cuius e di tutti gli eredi;
  • atti di provenienza delle proprietà immobiliari intestate al deceduto e/o cointestate con altri soggetti;
  • atti di donazione che il defunto ha stipulato in vita in favore di uno o più eredi;
  • documenti tecnici sugli immobili intestati al deceduto (planimetrie catastali, elaborati planimetrici, mappale, copie accatastamenti DOCFA, eventuali variazioni successive);
  • 2 copie autentiche della pubblicazione dell’eventuale testamento;
  • copia autentica del verbale di eventuale rinuncia all’eredità;
  • fattura dell’avvenuto pagamento delle spese funebri e delle spese mediche;
  • dichiarazione bancaria (saldo conto) / postale di sussistenza e consistenza di mutui ipotecari, conti correnti, libretti, investimenti finanziari, gestioni patrimoniali, fondi comuni di investimento, azioni, obbligazioni, certificati di deposito bancari, pronti conto termine;
  • attestato con eventuali ratei di invalidità civile maturati e non riscossi dal defunto;
  • dichiarazione del datore di lavoro con indicate le indennità maturate dal lavoratore dipendente (es. mensilità, 13ma, 14ma, TFR, ferie, ecc.);
  • dichiarazione societaria di titolarità di quote e valorizzazione delle stesse (sottoscritta dal commercialista);
  • verbale di apertura delle cassette di sicurezza, redatto da un funzionario dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio oppure da un pubblico ufficiale.

Come viene liquidata l’imposta

  • Una volta presentata la dichiarazione, anche se dopo la scadenza del termine di presentazione ma prima che l’Agenzia delle entrate abbia provveduto a notificare l’accertamento d’ufficio, l’ufficio liquida l’imposta in base ai risultati della dichiarazione. Questa dev’essere pagata, ai sensi dell’articolo 36 del Testo Unico, dagli eredi, in solito per quanto dovuto da loro e dai legatari, dai chiamati all’eredità nel possesso dei beni ereditari e nel limite del valore di questi e dai legatari relativamente ai propri legati.
  • L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di liquidazione decorsi sessanta giorni dal quale tali soggetti sono obbligati al pagamento dell’imposta. Il pagamento avviene tramite addebito su un conto corrente bancario in convenzione con l’agenzia delle entrate e  il cui iban viene indicato in dichiarazione.
  • Le imposte ipotecarie, catastali e di bollo relative agli immobili invece devono essere autoliquidate dagli eredi e dai legatari e versate tramite modello F23 che dev’essere allegato alla dichiarazione in copia.

avv. Elisa Boreatti

 

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Qualora venga concluso un contratto di compravendita avente ad oggetto la proprietà o la nuda proprietà si verifica la conclusione di un contratto.

Tuttavia l’oggetto è differente dal momento che in quest’ultimo caso l’oggetto è il “solo” diritto di nuda proprietà sul bene in quanto l’acquirente non ne può usufruire immediatamente, come avviene, invece, nella prima situazione.

Quali sono le ragioni che portano le persone a compiere questa operazione economica? 

Lato venditore la risposta può essere ravvisata nel fatto di reperire una immediata disponibilità economica, mentre lato acquirente può essere individuata nel fatto di voler fare un investimento economico non avendo la necessità e l’urgenza di andare ad abitare in quella casa. 

Con la vendita, il precedente proprietario quindi rimane ad abitare all’interno della casa per un determinato periodo definito in sede di contrattazione o sino alla sua morte. Ed è proprio il valore di mercato dell’immobile e l’età dell’usufruttuario che determina il valore della nuda proprietà, valore che poi si rivaluta nel tempo secondo precisi coefficienti aggiornati dal Ministero delle Finanze.

Rimanendo all’interno dell’immobile l’usufruttuario deve utilizzare il bene con diligenza e deve farsi carico di tutte le spese di ordinaria manutenzione e della tassa di proprietà ove dovute. Infatti secondo l'articolo 1008 cc "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito". Le spese di straordinaria manutenzione, invece, rimangono a carico del nudo proprietario. 

Acquistare LA proprietà significa, invece, acquistare il diritto disciplinato dall’art. 832 cc che così dispone “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”. Ne consegue che la proprietà è un diritto reale perché è un diritto sulla res, ossia sulla cosa indipendentemente da chi sia la persona titolare del diritto. E’ un diritto tipico, in quanto previsto dalla legge, che si trasferisce con il consenso delle parti ai sensi e per gli effetti dell’art. 1376 cc.

Diverso dalla proprietà è poi il possesso che l’art. 1140 cc definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.


Infine dal possesso deve essere tenuta distinta la detenzione che è quella situazione che si verifica quando un soggetto riconosce che la cosa che detiene non è la sua. Ed è proprio questo l’elemento che distingue il possesso dalla detenzione, ossia l’elemento psicologico.

Infatti mentre il possesso presuppone il cd animus possidendi, ossia la volontà di comportarsi come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, la detenzione presuppone, invece, l’animus detenendi, ossia il riconoscimento dell’altruità del diritto di proprietà. La detenzione di solito nasce con un contratto, non necessariamente scritto. L’ipotesi principale è il comodato, ma può essere anche un contratto di locazione, di noleggio.

Vi è da chiedersi ora se il soggetto può trasformare la detenzione che ha della cosa in possesso.

La risposta è positiva purchè questa non rimanga una volontà interna alla persona ma venga dalla stessa esteriorizzata. 

Ad esempio in caso di locazione, il conduttore è un detentore. Se il soggetto non volesse più essere tale dovrebbe mutare il suo animus da detenendi a possidendi e quindi alla scadenza del contratto dovrebbe rimanere all’interno dell’immobile e non dovrebbe pagare il canone.

A fronte quindi di una stessa situazione di fatto, molte solo le situazioni di diritto che si possono profilare e che è bene conoscere.

Avv.Elisa Boreatti

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